53家房企已破净 分拆后的冠城大通是沧海遗珠么

A股投资者无时无刻不在想的事情可能就是何时是底，而伴随着底部出现的一个重要标志就是破净股的大幅出现。

截止5月15日收盘，两市破净个股已经高达439只，而最近一次沪指2638点时破净股数量才66只，沪指1664点时破净股也仅173只。其中，房地产行业成了破净高发地，共有53只个股上榜，破净股数量最多。

随着新冠疫情好转，房地产行业销售数据回暖，房地产行业中部分公司投资价值较高。其中，有一家公司—冠城大通更是公布了主板分拆上市计划，在业绩，估值，分拆后对资源配置的明显优化上，前景较大。

53家房企破净 行业估值处于绝对洼地

房地产行业股票越来越便宜，“烟蒂股”越来越多了。

Choice数据库显示，A股上市的120家房地产开发企业中，共有53家破净，占比高达44.17%，具体情况如下所示：

这种情况的出现，与新冠疫情下，投资者对房地产行业销售前景看淡有较大的关系。

然而，作为我国国民经济中最重要的支柱性产业，疫情发生以来，部分城市在“房住不炒”的主基调下，也“因城施策”的出台了从行政审批、融资和土地供给层面给予房企多方位支持的政策。受此影响，3月以来，一二三线城市房地产销售均有不同程度的修复，四线城市在1月底就开启修复通道，不同城市各月住宅销售面积增速变化如下所示：

不仅如此，从融资方面来看，房地产企业融资环境逐步改善，资金成本走低明显，房地产行业加权平均融资成本如下所示：

与之对应的是房地产估值正处于绝对的价值洼地，数据显示，当前房地产A股房地产板块市盈率为8.6X，美股为22.1X，港股为7.3X，相对于2006-2020年间历史均值分别折价为62.8%，20.1%和13.5%，A股房地产板块折价幅度远超美股和港股，如下：

券商分析师们普遍认为，房地产行业可能会有估值修复行情，而在这些公司中，冠城大通（600067.SH）又是比较特别的一个。

主板分拆上市 绝不是短期买卖

4月21日，冠城大通（600067.SH）发布有关分拆旗下新材料业务子公司大通新材至上交所主板上市预案（修订稿）。

资料显示，冠城大通主要从事房地产、电磁线及新能源三大核心业务，旗下子公司大通新材的主营业务为电磁线的研发、生产和销售，与母公司其他业务板块之间保持独立。本次分拆完成后，冠城大通仍然是大通新材的控股股东。

中信证券在对此次分拆上市的核查意见中指出，预计本次分拆完成后，从业绩提升角度，大通新材的发展与创新将进一步提速；从价值发现角度，大通新材分拆上市有助于其内在价值的充分释放，流动性也将显著改善；从结构优化角度，大通新材分拆上市有助于进一步拓宽融资渠道，提高上市公司整体融资效率，降低整体资产负债率。

在证监会正式发布《上市公司分拆所属子公司境内上市试点若干规定》前，我国A股实施成功的分拆上市大多通过控股转参股的形式完成，对这些成功案例分拆前后业绩分析后发现，整体而言，母子公司业绩分拆后都较分拆前有一定程度的提升，如下所示：

有分析认为，分拆上市能实现业绩增长的原因主要在于能实施核心化战略。母子公司主营业务差异过大情况下，母公司往往无法为子公司提供持续增长所需的管理、财务和资源支持，分拆有利于各自的长远发展。子公司可以由自己的董事会衡量管理、财务和资源问题，并自主做出决策。母公司可以将注意力和资源集中在其核心业务上，为发展母公司核心业务提供帮助。

不仅如此，分拆上市还有助于厘清板块估值，实现资源的合理配置。对此，TCL掌门人李东升曾深有体会。

2018年12月，TCL集团抛出重组方案，以47.6亿元价格将旗下消费电子、家电等智能终端业务以及相关配套业务悉数转出，上市公司核心主业只剩半导体显示产业，这虽然不是分拆上市，但割舍其他业务，聚集核心业务的方式也和分拆上市有异曲同工之妙。

分析认为，李东升的考虑主要在于，面板是资本密集、技术密集型行业，与家电以及手机智能终端的业务模式、管理模式差异巨大。随着终端业务对TCL的贡献利润下降，也对华星光电的资本估值造成了一定的影响。

数据显示，当时被视为家电类上市公司的TCL集团市盈率只有9.88，而以面板为主业的京东方、深天马的市盈率分别达到20.7和17.65，这意味着采用股权融资方式下，TCL成本是京东方的两倍。

今年1月13日，TCL集团正式更名为TCL科技，市场也对其清晰的业务模式给出了自己的评价，股价一度翻倍。虽然因为疫情影响近期有所下滑，但动态PE已达30.05，如下所示：

具体到冠城大通来看，上市公司所属房地产板块PE均值仅为8.6，而大通新材所属的电气机械和器材制造业板块PE均值为25.52，两者差异较大。分拆预案中，大通新材的竞争对手目前估值如下所示：

不同于TCL将业务剥离至上市公司体系之外，本次分拆后，冠城大通仍是大通新材的控股股东，大通新材的收入及利润都将归入上市公司合并报表，借助主板上市实现估值重塑后的大通新材，将在资本和经营层面互相促进，实现“1+1”远大于2的效果，而这都将影响到投资者对冠城大通的估值。

本次分拆，冠城大通做的绝不是短期买卖。估值的重构，资源的合理配置，，将是更大的欣喜。

业务表现可圈可点 未来成长可期

作为一家成立于1988年，1997年就登陆上海主板的老牌房企，冠城大通各方面表现都可圈可点。

Choice数据库显示，上市以来，冠城大通累计分红19次，分红金额达14.68亿元，是募资金额9.94亿元的1.48倍，在上市房企中排第12名，分红/募资比例最高的前20家房企如下所示：

4月29日，冠城大通公布了2020年第一季度报告。报告期内，公司实现营业收入8.53亿元，归属于上市公司股东的净利润亏损7565万元。对此，冠城大通表示这主要是受公司房地产业务结算周期的影响，一季度公司房地产业务结算金额较小，本年度公司房地产项目将主要集中在下半年进行结算。

与其他行业不一样，房地产行业销售商品房与确认收入存在一定的时间周期，预收账款（合同负债）对房地产企业而言是更有效判断房地产企业销售情况的指标，冠城大通2016年至今预收账款（合同负债）如下所示：

增长的预收账款将是2020年冠城大通业绩的坚实保障，不仅如此，截至2019年底，公司尚余超160万平方米项目未销售、188万平方米项目未结算，主要分布于北京、南京、福州等一二线城市，地理位置较好，按成交价格估算，主要在售项目可售剩余货值约245亿元（不考虑用于自持部分和一级土地开发），将为未来数年的利润提供保障。

此外，公司的电解液添加剂业务也或将迎来突破。

去年末，工信部发布《新能源汽车产业发展规划（2021-2035）》征求意见稿，明确到2025年，新能源汽车新车销量占比达25%左右。根据测算，2025年新能源汽车销慢有望达到725.5万辆，CAGR超过30%，增速可观，动力电池装机量及锂电材料消耗量增速可期，电解液需求将持续增长，这处于电解液产业链上游的添加剂业务将产生巨大市场需求。

公开资料显示，冠城大通下属控股公司福建邵武创鑫科技有限公司（以下简称福建邵武）是国内最早专业生产锂离子电解液添加剂的企业之一，此前，由于产品相对小众，市场规模较小，该公司处于亏损状态。

2019年，福建邵武从两方面进行探索，一方面，加强与中科院福建物构所、福州大学等研究机构、高校的合作，引进专家团队（3名博士、5个硕士）进驻企业直接参与生产经营，开展工艺梳理和优化，取得显著成果，生产周期大幅下降，生产效率有了大幅提升。目前部分产品已小批量供货进入了ENCHEM、日本中硝、新宙邦、天赐、杉杉、国泰、昆仑等国内外知名电解液厂。另一方面，加大了新品研发力度，全年向电芯企业、电解液厂、高校、科研机构等单位送出100余次样品进行测试评估，取得了良好的评价，为未来市场开拓创造了有利条件。

不仅如此，冠城大通发布的2019年度报告显示，2020年将重点推出DTD（硫酸乙烯酯）、DPF（二氟磷酸锂）两个相对大众的产品，增加对下游客户供应，扩大市场占有率。DTD是成膜添加剂，抑制阻抗增加，抑制初始容量下降，减少高温放置后电池膨胀，提高电池充放电性能和循环性能，该产品目前已完成中试；DPF作为锂电池的一类新型锂盐添加剂，可以通过对含Ni的三元或二元正极（如NCM，NCA）起到保护作用，降低电池阻抗，改善锂离子电池的能量密度、循环和保存寿命、倍率特性、适用温度范围等主要特性，其化学稳定性和耐热稳定性又远高于常用锂盐，目前该产品生产装置正在安装中。

长远来看，分拆大通新材至主板上市后的冠城大通，不仅将受益于大通新材估值改善后带来的市值提升，还能依托于其稳步发展的房地产业务，面临爆发尚处于成长期的电解液添加剂业务，更不要提分拆上市后仍能并入报表的大通新材对利润、收入的贡献，戴维斯双击或将在冠城大通这只个股上得以呈现。