楼市收紧 新三板公司也排队抛售房产

2018/01/03 13:42      金色光

上海的房价上涨还是下跌?虽然市场上坚持上海房价必涨和房价见顶回落这两种说法都有,谁也说服不了谁。竹外桃花三两枝,春江水暖鸭先知,有一家上海的公司实实在在的开始卖房了。

上海的房价继续上涨还是开始下跌?这个问题肯定是各抒己见,众说纷纭,但大多数人会认为上海房价会继续涨。不过有一家新三板挂牌企业不这样认为,因为最近这家公司开始卖房了。

2017年10月28日上海南方模式生物科技股份有限公司(证券简称:模式生物,证券代码:839728.OC)一则出售房产的公告尤为引人瞩目。该公告称,根据公司发展战略,为补充公司流动资金,防范房产价格下跌带来的风险,公司拟出售位于上海市浦东新区益丰路55弄69号301室、302室、401室和402室的房产,四套房产的面积共计309.92平方米,出售总价为1460万元。

上海的公司开始卖房了。

单价不足5万,模式生物是否贱卖房产?

近310平方米的房产卖了1460万元,初步计算这些房产的单价是4.71万/平方米。单价不足5万,公司是贱卖房产吗?

先看地段,模式生物这次甩卖的房产地段在浦东新区益丰路55弄,地图显示该位置属于浦东张江板块:

从地图上看,益丰路55弄所在区域是春港丽园,这一楼盘在中环路边上,北边是广兰路地铁站,往西经过的地铁站有金科路和张江高科,春港丽园南边与正在修建的地铁13号线三期世博大道—张江路段遥相辉映,往东方向则与唐镇相邻,可以说模式生物的这些房产在浦东新区属于非常优质的房产。

再看该地区的房价,笔者在链家网上查找了益丰路附近的在售房源,目前该地区在售的房源有31套,均是二手房,而且清一色的都是春港丽园这边的房子。春港丽园的房子房龄普遍较早,早一点的是1994年建的,近一点的是2003年建的,房龄短的也有14年了。链家网显示,这边的房价单价在4.47万元-5.85万元之间,均价5.05万元。模式生物的房产出售均价为4.71万元,这个价格要高于春港丽园的最低售价,但与5.05万元的均价相比,还是便宜了6.73%。这样看来模式生物的房产并没有低价甩卖。

有人会问,虽然模式生物这四套房产卖了1400多万,但公司的房产成本是多少呢?模式生物的公开转让说明书对固定资产进行了详细披露,截至2016年3月31日公司房屋建筑物账面净值16.23万元,这些房屋建筑物就是位于益丰路55弄的那四套房产。2016年年报显示公司2016年期末固定资产余额474.43万元,其中房屋建筑物期末余额14.33万元。14万多元的房产卖了1460万元,增值100多倍,显然模式生物在房子上大赚了一笔。

卖房换钱,这家公司并非缺钱

前文所述,模式生物并没有以白菜价的价格甩卖了四套房产,相反4.71万元的售价不仅不算太低,由于其房产2016年期末余额仅有十多万,公司在卖房上赚了上百倍。但公告也说了,卖房的钱将用于补充公司流动资金,模式生物真的没钱了,撑不住了吗?

模式生物的主营业务是基因修饰模式生物的研发、生产和技术,公司生产的基因修饰模式生物及提供的相关技术服务主要用于生命科学基因功能研究和药物研发等。作为一家高新技术企业,公司2016年11月18日在新三板挂牌,目前是基础层中一家采取协议转让方式的企业。

苏州沪云(833464.OC)等这些从事新药研究和开发的企业由于受新药研发周期长等因素影响,目前在研新药还没有批量投放市场,公司2015年以来没有任何营业收入,也谈不上盈利,但这不妨碍资本对其的热捧。截至2017年11月,苏州沪云已经实施了5次定增,募集资金达到了5843.26万元。有了资本的热捧,苏州沪云不担心没有钱花。相比而言模式生物的财务状况比苏州沪云好太多了。2015年至2017年上半年,模式生物营业收入分别为4540.32万元、6051.70万元和3958.91万元,分别同比增长38.85%、33.29%和76.36%;公司也连年盈利,期间净利润分别为1059.88万元、1462.27万元和1056.92万元,分别同比增长11.26%、37.97%和116.87%。现金流状况来看,2014年至2017年上半年模式生物的经营活动现金流量净额为2042.62万元、2583.34万元和-343.09万元,这期间账面上的货币资金分别为8220.44万元、7156.50万元和4661.81万元,公司的现金流是非常充沛的。

以此来看,将卖房的钱用于补充流动资金,对现金流充沛的模式生物而言也算是锦上添花而已,背后真正的原因,就像公司在公告中说的那样,是为了防范房产价格下跌带来的风险,卖房是公司应对房价下跌的举措而已。

“竹外桃花三两枝,春江水暖鸭先知”。或许身处大上海的模式生物,提前感觉到了什么。

个别企业年末卖房或是为扭转亏损局面

模式生物自身不差钱,卖几套房产也算是给自己的业绩锦上添花。但是还有一些挂牌企业年末卖房,或许是为了扭转亏损的局面。

2017年12月11日广东华电建设股份有限公司(证券简称:华电建设,证券代码:839449.OC)发布了一则出售房产的公告,称公司将位于广东省佛山市南海区桂城街道夏南路61号创业时代文化创意园3号楼717室、718室、719室三套房产,分别以196.91万元、188.70万元和187.57万元,出售给张杰和苏涛这两个与公司、公司控股股东和实际控制人不存在关联关系的自然人,三套房累计售价达到573.18万元。

2017年中报显示,华电建设的营业收入699.03万元,同比增长148.71%,但净利润亏损122.02万元,同比减少548.87%。2016年年报显示,公司期末固定资产余额577.53万元,其中房屋建筑物期末余额425.39万元。如果公司将这三套房卖了,公司在房产上可赚147.79万元,不考虑其他因素,公司2017年靠卖房产扭亏为盈还是有希望的。

A股上市公司有靠卖房保壳的需求,个别公司年末突击卖房也往往成为市场关注的焦点,相比而言新三板挂牌企业对保壳的需求就小了很多。不完全统计2017年只有模式生物、华电建设、亿邦制药(833437.OC)、海德尔(832220.OC)等4家企业发布过出售房产的公告,但模式生物和亿邦制药不差钱。华电建设2016年上半年和2017年上半年都是亏损,但公司2014年至2016年连续三年盈利,说明公司既有扭亏为盈的门道,也同时说明公司还没有沦落到卖房保壳的地步。比较特殊的是海德尔,这家公司2016年净利润亏损1292.18万元,2017年上半年净利润亏损811.98万元,2017年4月公司补发的子公司卖房事情又发生在2016年11月,去年的事情对今年没影响,更何况公司2015年净利润6765.36万元,还没有达到因连续多年亏损被ST的地步,也是保壳无虑。

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