新城控股王晓松战略会谋增量，向资管转型或有更远大目标

2026/7/1 11:29:15

2026年的房地产市场，寒意仍未完全散去，但对于新城控股而言，一场静水深流的变革正在发生。在近期举行的年度股东大会上，董事长王晓松释放了一个关键信号：公司的战略重心将从单纯的“活下去”转向“增量发展”。这一转变标志着新城控股正试图穿越周期，寻找新的价值增长点。面对行业普遍存在的存量压力，王晓松明确提出，公司正考虑向资产管理平台转型，而这一转型的核心抓手，正是公募REITs（不动产投资信托基金）通道的打通。随着“开发+运营”双轮驱动战略的深化，新城控股不再仅仅是一家传统的地产开发商，而是逐步演变为一家具备成熟操盘能力的资产运营商，旨在通过盘活千亿级的吾悦广场存量资产，构建起可持续的“投融管退”闭环。

在“投融管退”的商业闭环中，退出渠道的畅通是重资产运营的关键。对于手握大量持有型物业的新城控股来说，如何让沉淀的资产流动起来，是估值重塑的核心。2026年3月，全市场首单民营房企消费类机构间REIT——“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”正式启动首轮扩募，规模上调至21.46亿元并获受理。这一举措不仅创下了行业纪录，更通过引入天津津南、如皋等优质底层资产，验证了资产的稀缺价值与运营韧性。天津津南吾悦广场作为扩募的核心资产之一，凭借其位于人口正增长区域的稀缺区位，出租率连续三年保持100%，2025年销售额较前一年增长15.01%。这种“存量优化优先、业态动态迭代”的操盘逻辑，配合全自研的数字化体系，使得吾悦商管在三、四线城市的下沉市场中筑牢了成本与效率的“护城河”，为REITs的持续扩募提供了坚实的底层支撑。

REITs的发行与扩募，其底层逻辑终究要回归到资产的运营质量。面对行业普遍的存量竞争与头部房企下沉压力，新城控股并未选择盲目扩张，而是将“精细化运营”作为构筑护城河的核心。据悉，新城控股集团旗下的吾悦商管历经近20年发展，截止到2025年，已在全国布局超200座吾悦广场，其中已开业及委托管理在营数量达178座，开业数量位居中国上市公司首位。依托庞大的全国门店网络与品牌生态，吾悦商管构建了规模化优势，并通过“旧牌转型+新牌引进”的双轨策略，持续优化存量资产。以天津津南吾悦广场为例，项目去年全年主动调整品牌占比超50%，将黄金数码业态下沉、加码高溢价户外品牌布局，最终实现门店业绩翻倍。这种对运营细节的极致打磨，正是资产能够持续产生稳定现金流、支撑REITs规模扩张的根本所在。

站在2026年的时间节点上眺望，新城控股的转型路径愈发清晰。一方面，开发业务正经历着“安全健康的缩表过程”，通过加速去化存量、协商土地回购，预计到2028年初未售存货将降至百亿元量级，从而为商管业务释放更多现金流空间；另一方面，大资管平台的构建正在提速，目标直指2028年公募REITs底层资产规模突破200亿元，2030年“公募+私募”两大平台总规模突破300亿元。除了REITs工具的深度运用，新城控股还计划将商业不动产改造盘活与代建业务作为增量抓手，利用自身在商业认知与管理团队上的优势，通过小股操盘等方式参与外部资产的运营提升。这种“以时间换空间”的支付节奏调整与“主动管理、优化盘活”的资管逻辑结合，正在重塑企业的增长曲线。

从“活下去”的生存本能，到“活得更好”的发展渴望，新城控股的每一步都走得谨慎而坚定。王晓松在股东会上那句“可能会有一轮新的更宏大更远大的目标”，并非空洞的口号，而是基于REITs工具赋能、运营能力沉淀与战略共识达成后的底气。当开发业务逐步退潮，商业运营与资产管理的潮头正起。通过REITs打通资本循环，以精细化运营夯实资产质量，新城控股正试图在房地产的新生态中，完成从传统开发商到成熟资产管理者的蜕变。这场以双轮驱动为核心的大资管转型，不仅是企业自身的破局重生，更为整个行业的存量盘活与价值重估，提供了一份来自民营房企的生动样本。

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